Konut fiyatları düşer mi? 2021'de satılık ev fiyatları ne olur

2020 yılında konut satışlarında rekor kırılmasına rağmen, artan maliyetler inşaat sektörününü daraltmıştı. 2021'in ocak ayında ise konut satışları dibe vurdu. Son 8 yılın en kötü Ocak ayı olarak kayıtlara geçti.

Ülke ekonomisine yön veren başat unsurlardan biri olan konut satışları, 2020 yılında pandemi ve artan konut fiyatları gibi olumsuzluklara rağmen tüm zamanların satış rekorunu kırdı. 2020 yılında yaklaşık 1,5 milyonluk konut satışı yapıldığı belirlendi.

Yüksek konut satış rakamlarına rağmen inşaat sektörünün istenilen sıçrayışı yapamaması ve piyasadaki tedirgin beklenti, 2021’e olumsuz yansıdı.

Yapılan faiz indirimleri, kampanyalar satışlara olumlu yansırken, konut satışları 2020’nin son ayları ve 2021’in Ocak ayında yeniden düşüş trendine girdi.

PANDEMİYE RAĞMEN SATIŞ PATLAMASI
2020 yılının ilk çeyreğinin tamamlanmasıyla dünya ile birlikte Türkiye de büyük bir sorunla yüzleşti. Çin’in Wuhan kentinde başlayan ve kısa sürede dünyayı etkisi altına alan koronavirüs, insanlık adına yepyeni bir dönemi başlatırken, ülke ekonomileri kontrol edilemez bir şekilde daralmaya başladı.

Sağlık sektörünün payı artarken, kişi başına düşen gelirler azalmaya, ekonomik anlamda Türkiye gibi durgun pozisyona geçen ülkelerde ise ekonomik krizin derinleşmesine yol açtı.

Türk ekonomisinin lokomotifi olarak görülen inşaat sektörü ise ilk günlerdeki şoku kısa sürede üzerinden atamadı. Konut fiyatlarındaki yüksek rakamlara rağmen, sınır konutların satışında ciddi düşüşler yaşandı. Özellikle birçok dev proje başlamadan rafa kalktı.

Konut fiyatlarındaki artış ve satışlarla ilgili en önemli gelişme ise  kamu bankalarının başını çektiği kredi faizleri indirimi oldu. Bu sayede ev almayı düşünen birçok kişi ipotekli ev kredilerine başvurmaya başladı.

Kredi faizlerinin düşmesi satılık dairelere yönelik talebi adeta patlatırken konut fiyatlarının da eş zamanlı yükselişine neden oldu.

İPOTEKLİ KONUT SATIŞINDA REKOR
Geride bıraktığımız 2020 yılında konut satışları, yükselen üretim maliyetlerine rağmen 2019 yılına göre %11.2 artış gösterdi. 2020 yılında toplam satılan konut miktarı 1 milyon 499 bin 316 oldu.

2020 yılında konu satışlarına ilişkin bir diğer çarpıcı veri ise ipotekli konu satışlarında yaşandı. Bir önceki yıla göre 2020 yılında ipotekli konut satışı %72,4 artarak toplam 573 bin 337 oldu.

2020 yılında konut satışlarındaki yüksek rakamlara rağmen, ilk defa satılan konutlardaki düşüş inşaat sektörüne olumsuz yansıdı. İlk defa satılan (sıfır) konutlar, 2019 yılına göre %8,2 azalarak 469 bin 740’a düştü.

İlk defa satılan konutlardaki düşüş, ikinci el konut satışlarında adeta patlamaya yol açtı. 2020 yılında ikinci el konut satışı %23,0 artış göstererek 1 milyon 29 bin 576’ya yükseldi.


EN ÇOK İSTANBUL EN AZ ARDAHAN
Konut satışlarına 2020 yılında damga vuran il değişmedi. Türkiye’nin en çok nüfusa sahip olan ili İstanbul’daki konut satışları, toplam satışların %17,7’sini oluşturdu. Sadece İstanbul’da 2020 yılında 265 bin 98 konut satışı gerçekleşirken,  Ankara’da 157 bin 96, İzmir’de ise 93 bin 457 konut satışı gerçekleşti.

2020 yılında en az konut satışının 192 ile Ardahan’da olması dikkat çekti.

KONUT FİYAT ENDEKSİNDE PATLAMA
2020 yılı, pandemi şartlarına rağmen konut satışları açısından oldukça verimli geçerken, yüksek satış miktarları sonrasında fiyat konut endeksinde de ciddi artışlar ortaya çıktı.

İnşaat maliyet endekslerindeki yıllık yüzde 25 oranındaki artış, konut fiyat endekslerine de doğrudan yansıdı.

Konut Fiyat Endeksine ilişkin Merkez Bankası’nın yayınladığı en güncel veri, 2020’nin Aralık ayına ait. 2020’nin Aralık ayında, Kasım ayına göre yüzde 1,7 oranında artış gösterdi.

Konut Fiyat Endeksindeki asıl artış ise yıllık bazda yapılan karşılaştırmada ortaya çıkıyor. 2020’nin Aralık ayı ile 2019’un Aralık ayı fiyat endeksleri kıyaslandığında nominal olarak yüzde 30,3, reel olarak ise yüzde 13,7 oranında artış dikkat çekiyor.

KFE’DE ANKARA BAŞI ÇEKİYOR
Konut Fiyat Endeksi (KFE)’deki artışta iller bazında Ankara öne çıkıyor. Ankara’yı İzmir takip ederken, üç büyük şehir arasında İstanbul KFE artışı en düşük il olarak dikkat çekiyor.

Bir önceki yılla kıyaslandığında İstanbul’da yüzde 27,9, Ankara’da 30,2, İzmir’de ise 29,4’lük artış görülüyor.

2021 KÖTÜ BAŞLADI
2020 yılındaki konut satış rakamları 2021’in ilk ayında adeta çakıldı. 2021’in Ocak ayındaki konut satışları geçen yılın aynı ayına göre tam %37,9 azaldı.

Kredi aracılığıyla satılık daire işlemlerinde de yüzde 74,6’lık bir düşüş yaşandı.

2021’in Ocak ayındaki konut satış miktarı 2013’ten bu yana kadar süre boyunca en düşük konut satış miktarı olan Ocak ayı olarak kayıtlara geçti.

Son 8 yılın en kötü Ocak ayı satışının yaşandığı 2021, inşaat sektörü açısından yaşanan piyasa tedirginliğini katlamış durumda. “Pandeminin ekonomiye olan olumsuz tesirini ilerleyen yıllarda daha fazla hissedeceksiniz” yorumları yapan bir takım piyasa uzmanların öngörüleri doğru çıkmaya başladı.

2021’in ilk ayında satılık daire sayısındaki düşüş, 2020’nin Aralık ayında ilk işaretlerini vermişti. 2020’nin Aralık ayında ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre tam yüzde 70,9 azalış göstermişti. İpotekli satışlar oranı toplam pay içerisinde yüzde 13,8’e kadar düştü.

2021’in Ocak ayındaki düşüş trendinin, Şubat ayında da sürmesi bekleniyor. Piyasalardaki tedirginlik, pandemi süresinin devam etmesi ve salgının küresel anlamda giderek güçlenmesi, ekonomik daralma süreçlerini daha da hızlandırabilir.

Bu anlamda kısa vadede satılık daire ve konut fiyatlarında bir artış beklenmiyor.

YABANCILAR DA GELMİYOR
Piyasalardaki tedirgin hava, yabancı yatırımcıya ve Türkiye’den ev sahibi olmak isteyen yabancılara da tesir etmiş durumda.

2021’in Ocak ayında, yabancılara yapılan konut satışları yıllık bazda yüzde 31,5’lik bir azalmaya giderek son yılların en kötü tablosunu ortaya çıkardı.

Ocak ayında yabancılara satılan konutlarda il bazında İstanbul ilk sırada yer alırken, İstanbul’u Antalya ve Ankara izledi.

SATILIK DAİRE ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ
Konut fiyatlarında her gün değişiklik yaşanırken, konut almak isteyen vatandaşların almak istedikleri daireyi ve çevreyi iyi değerlendirmeleri gerekiyor.

Farklı illerde satılık daire bakarken, konut fiyat endeksleri bölgeler hakkında önemli bilgiler sunuyor. Şu anda satılık daire bakımından en yüksek değer kazanan illerin başında Antalya, Muğla ve Diyarbakır geliyor.

Satılık daire alınırken, yapılacak kıyaslamalar, fiyat analizi ve kredi çıkıp çıkmaması evin satın alınabilirliğini doğrudan etkileyen unsurlar.

Örneğin bankalar, belirli bir yaşın üzerinde olan, imar problemleri yaşanan evlere kredi vermiyor. Bu yüzden satılık ev bakarken belirlenecek kriterlere uygun bir filtreleme oluşturmak gerekiyor.

SATILIK DAİRE FİYATLARI DÜŞER Mİ
Satılık daire fiyatlarındaki düşüş beklentisi döviz kurlarına endeksli gibi oluşturulan piyasa algısı aslında kulaktan dolma bir dedikodudan öteye geçmiyor.

Satılık daire fiyatlarında belirli bir düşüş son yıllarda yaşanmadığı gibi, satın alınmak istenen evin, uygun fiyatla bulunması tamamen döneme ve satıcının ihtiyacına bağlı. Acil paraya sıkışan birçok kişi evini uygun fiyattan satışa çıkarabiliyor. Burada da bireysel alımlar için bazı şüpheler devreye giriyor. Acaba fiyatı neden düşük, satılık daire alırken nelere dikkat edilmeli soruları kafaları kurcalıyor.

İşte burada uygun fiyatlı satılık daire buldunuz ve bazı şüpheleriniz var diyelim. Tam bu noktada devreye araştırma yeteneğiniz girmeli. Bölgenin esnafı, dairenin bulunduğu apartmanın komşuları, hatta çevre apartmanlarda oturanlarla temas kurup, talip olduğunuz dairenin geçmişi, sahipleri hakkında bilgi edinme yoluna gidebilirsiniz.

Tüm bu soru işaretleri ortadan kalktıktan sonra sıra banka kredisi ve evi satın alma sürecine giriyor.